В профессиональном языке риелторов прочно поселилось понятие "видовая квартира ". За живописный вид из окна, а под ним в нашем городе обычно понимается Кремль, храм Христа Спасителя и еще, как забавно изъясняются специалисты рынка, "левый сапог Петра I", покупатели готовы заплатить существенно больше. А сколько именно? И какой он бывает, этот самый "вид"?

О Кремле и не только

Больше всего этот вид из окна "зарабатывает" в центральной части Москвы. И дело не только в том, что здесь сконцентрирована добрая часть исторических и архитектурных памятников столицы. Квартира в пределах Садового кольца для состоятельных людей не просто жилище, а элемент статуса и престижа. Поэтому покупатели не просто абстрактно хотят хороший вид из окна - они готовы заплатить за конкретный вид, свидетельствующий о статусе.

"По-прежнему позицию номер один по видовым характеристикам занимают жилые объекты, обращенные на историческую застройку центральной части города, - говорит Елена Зубарева. Люди готовы заплатить деньги за вид на купола храмов и башни Кремля. Не меньшей популярностью пользуются виды на Москву-реку, Обводной канал. Еще лучше - сочетание памятников архитектуры, парковой зоны и реки".

Поэтому очень интересным, по мнению эксперта, является район Замоскворечья. "Сочетание исторических малоэтажных построек, красивой набережной, обилие церквей, большой пешеходной и парковой зоны, соседство с Третьяковской галереей способны сделать Замоскворечье достойным соперником Остоженки", - отмечает Елена Зубарева. Еще один перспективный для элитного жилья район - Чистые пруды, где сохранилась богатая историческая застройка. Пруд и бульвары, расположенные там, в последнее время заметно облагородились. В архитектурный ансамбль района органично вписаны современные элитные комплексы: например, на улице Машкова, 1, 5, 6, на улице Жуковского, 6, в Большом Харитоньевском переулке, 16-18, резиденция "Чистые пруды" и еще ряд интересных объектов.

Но говорить, что "видовые" квартиры сосредоточены исключительно в центральной части Москвы, было бы, конечно, неправильно. В периферийных районах, в первую очередь в западной половине города, идет активное строительство объектов бизнес-класса, а иногда и по-настоящему элитных. И их покупателям застройщики тоже предлагают "виды".

"Во-первых, - отмечает Ольга Казарина, управляющая "Хирш - операционные системы", - это может быть интересное архитектурное окружение - в этом смысле примечательны районы Аэропорта и Сокола, окрестности Университета. Во-вторых, абсолютно беспроигрышным с точки зрения современных горожан вариантом является зелень - недаром застройщики при малейшей возможности используют эту тему в своей рекламе. "Дом рядом с парком" - что может быть привлекательнее? В эту же категорию попадают и виды на воду - Москву-реку и канал им. Москвы.

И наконец, хороший вид из окна, который может быть создан практически в любом районе, кроме самых промышленных, - это панорама города. Для этого нужно всего-то "немного" - построить здание этажей в 30, и самые верхние можно продавать как настоящие пентхаусы".

Красота в цифрах

За хороший вид из окна покупатели готовы платить больше - с этим тезисом согласны все эксперты рынка. На сколько именно? Тут выясняется, что ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Все зависит от класса жилья, и есть простое правило: чем дороже недвижимость, тем больше эта разница.

По мнению Елены Зубаревой, в элитном сегменте идеальный вид из окна может добавить к стоимости квадратного метра до 5 тыс. долларов. Если вспомнить, что элитная недвижимость сегодня продается по 15-20 тыс. долларов, получается, что "прибавка" оказывается до 25-33%.

Впрочем, приходилось слышать и более радикальные высказывания. "Пример, о котором я расскажу, относится к началу 2000-х годов, когда цены были немного другими, - говорит Ольга Казарина. - И относится он к аренде. Но очень показательный. Я знала две абсолютно одинаковые квартиры на Новом Арбате - обе находились в доме, где расположен магазин "Дом книги". И даже ремонт в них был схожим. Но одна смотрела окнами на Кремль, а другая - на внутренний двор магазина, где постоянно что-то разгружалось, бегали грузчики. В итоге первая квартира сдавалась за $2 тыс. в месяц (напоминаем еще раз - это реалии примерно семилетней давности) , а вторая - за 700 долларов".

В периферийных районах хороший вид из окна покупателям, конечно, нравится, но вот платить за него слишком много они уже не согласны - 5-7% максимум. Более того, в эконом-классе многие покупатели до сих пор считают последний этаж даже недостатком квартиры. Людям здесь не до живописности, они озабочены более "земными" материями: не протечет ли крыша, не сломается ли лифт, не влезут ли ко мне через чердак воры?

Коль скоро вид из окна - столь мощный фактор ценообразования, застройщикам, вероятно, очень хочется, чтобы он был лучше. Но готовы ли они что-то сделать для него или только эксплуатируют имеющееся? В большинстве случаев ответ будет вторым: никаких серьезных мероприятий на этот счет застройщики не проводят. И дело тут вовсе не в лени или недальновидности.

Прежде всего, из окна видно достаточно далеко - явно за пределы данного жилого комплекса. Улучшить панораму практически невозможно: эти места принадлежат другим собственникам. Кроме того, траты в данном случае были бы колоссальны - учитывая размеры облагораживаемой территории. Поэтому в большинстве случаев все работы ограничиваются благоустройством собственной территории - на уровне традиционных кустиков, газонов и детских площадок. Из примеров, когда работы выносились "за ограду", наши консультанты вспомнили лишь один: как рассказала Елена Зубарева, возле одного из новых домов в Старомонетном переулке располагалось старое обшарпанное здание, которое явно отпугивало покупателей. Застройщик , поразмыслив, завесил его фасад панорамной сеткой, которая висит там уже несколько лет...

Ничто не вечно под луной...

При всем том, что вид из окна столь приятен покупателем, нет в нашем градостроительстве материи более недолговечной. Сегодня под окном прекрасная панорама, а завтра застройщик возводит пятую очередь своего жилого комплекса, и все, чем можно любоваться, - это стена очередной 40-этажной башни. И юридически поделать с этим ничего нельзя: как отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город", право собственности на недвижимость ограничено стенами этой самой недвижимости (в городе) или забором участка (за городом). То, что за окном, - уже не ваше имущество.

Что-либо гарантировать тут невозможно, и единственный совет, который дают наши эксперты - это по возможности постараться просчитать ситуацию. "Оснований для беспокойства нет, если дом расположен на первой линии или на набережной, где практически невозможно что-либо еще построить, - обнадеживает Елена Зубарева. - Во всех остальных случаях лучше обратиться к долгосрочным планам застройки района. В Москве осуществляется строительство согласно программе развития территорий округов до 2020 года. Ознакомление с этим документом нелишне при выборе жилья". Добавим от себя, что градостроительные планы - это замечательно, но они, как и все в нашей жизни, подвержены постоянной коррекции. Практика показывает, что появление нового здания может произойти в течение двух лет - именно столько времени занимает сегодня разработка и согласование проекта.

"Добросовестная компания-застройщик может проинформировать потенциального покупателя о том, как далее будет развиваться строительство рядом с их домом, застройщики обычно располагают информацией о дальнейшей застройке района", - говорит Ольга Казарина. А что делать, если компания недобросовестная? И как вообще определить, добросовестная ли она? Вопросы, что называется, риторические...